Quais são as dívidas e impostos na venda do imóvel, ou como isentar o ganho de capital na venda de imóvel ou como evitar o pagamento de imposto na venda de casa são perguntas de certa forma corriqueiras entre aqueles que se preocupam com os gastos que terão caso vendam imóveis. Nesta ordem de questionamentos, algumas observações serão abordadas logo mais adiante sobre uma das principais despesas que incidem nas operações imobiliárias desta natureza, e como poder se beneficiar de incentivos para pagar menos impostos em situações como estas.
COMO FUNCIONA A ISENÇÃO NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
A Instrução Normativa do SRF (Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil) nº 599 de 2005 estabelece detalhamento sobre os aspectos da incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital, destacando-se, para melhor interesse dos contribuintes, as hipóteses em que é possível afastar o pagamento do tributo, gerando assim economia de certa forma expressiva.
O imposto de renda sobre ganho de capital tem patamares diferentes de acordo com o montante de ganho de capital auferido pelo vendedor de bem imóvel, conforme estabelecidos no artigo 143 do Decreto 9.580/2018, a saber:
– 15 % sobre os ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
– 17,5 % sobre a parcela de ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) até R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
– 20 % sobre os rendimentos que ultrapassarem R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) até R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais);
– 22,5 % a incidir sobre o que exceder 30.000.000,00 (trinta milhões de reais);
A título de exemplificação, tomemos por base a venda de imóvel feita por Sr. Pedro no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), sendo que seu valor de aquisição em 2004 foi de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), conforme informado na Declaração de Imposto de Renda. Desta maneira, como há uma diferença de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), e sobre este valor incide o imposto de renda sobre o ganho de capital (a referida diferença pecuniária entre o valor da aquisição e o da venda), na alíquota de 15 %, haja vista que tal montante está abaixo de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), pelo que se chega à tributação a ser recolhida pelo Sr. Pedro no valor de R$ 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais).
Neste caso prático, caso Pedro pretenda utilizar o valor da venda para adquirir outro imóvel, ele pode ter direito à isenção do referido imposto caso proceda à aquisição, desde que para fins residenciais, e no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da venda do referido bem imóvel, ou da data da primeira alienação caso ele tivesse procedido à venda de dois ou mais imóveis para obter recursos para aquisição de uma outra moradia.
E O QUE MAIS PRECISO SABER?
Além da hipótese de isenção apresentada na situação acima, a Instrução Normativa Nº 2070 da SRF, acresceu ao artigo 2º, § 10, incisos II e III, da Instrução Normativa nº 599 de 2005, para contemplar a isenção do imposto de ganho de capital nos casos em que o vendedor do imóvel utiliza os recursos obtidos na transação para quitar financiamento de outro imóvel existente em seu nome, observadas as mesmas regras elencadas no parágrafo acima, como prazo de 180 (cento e oitenta) dias e venda de dois ou mais imóveis, por exemplo.
Deve ser observado, ainda, que a venda do imóvel do contribuinte poderá ser à prestação, sendo que neste caso a isenção incidirá sobre o somatório dos valores recebidos por ele dentro de 180 (cento e oitenta) dias da celebração do contrato, sejam eles utilizados para pagamento novas aquisições de imóveis residenciais à prestação ou à vista.
Se ocorrer utilização parcial dos valores recebidos com a venda de imóvel para aquisição e outro de natureza residencial, o que sobrar será suscetível de tributação, consoante a tabela progressiva estabelecida no artigo 143 do Decreto nº 9.580/2018.
Lembrando ainda que as isenções podem ser concedidas nos casos de aquisição de venda ou aquisição de imóvel residencial em fase de construção ou na planta, na efetivação de contratos de permuta e imóveis. Entretanto, quem compra terrenos, boxe de estacionamento ou vagas de garagem não fará jus à referida isenção fiscal, até mesmo em função da ausência de finalidade residencial, que é um dos propósitos diretivos da Receita Federal para atribuir benefícios a quem comercializa imóveis por valores superiores aos de aquisição para fixar sua habitação, direito este de elevado caráter humanitário.
Cabe ressaltar que o contribuinte que pretenda aderir à isenção deverá informá-la no Demonstrativo da Apuração de Ganho de Capital na da Declaração de Ajuste Anual. O contribuinte poderá se beneficiar da isenção apenas uma vez a cada cinco anos, cujo termo inicial terá como marco a data da celebração do instrumento de venda do imóvel contemplado com o referido benefício, ou, nos casos de venda de dois ou mais imóveis, da data da primeira venda.
Caso não ocorra a observância dos requisitos exigidos para a isenção do tributo, há a previsão de penalidades, como exigência do pagamento do imposto de ganho de capital acrescido de juros da mora a partir do segundo mês seguinte ao recebimento do valor da venda do imóvel ou de prestação, bem como aplicação de multa de ofício caso não se proceda ao pagamento do imposto de ganho de capital no prazo de 30 (trinta) dias após o decorrido o interstício de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido para a aquisição de imóvel residencial, conforme as modalidades estabelecidas acima.
VANTAGENS DOS BENEFÍCIOS FISCAIS CONCEDIDOS PELA RECEITA FEDERAL
Conclui-se, assim, a necessidade de se ponderar os benefícios fixados pela Receita Federal para estimular a aquisição de novos imóveis residenciais, ou quitar financiamentos em curso, devendo o beneficiário se atentar quanto aos prazos e a forma com que utilizará os recursos obtidos com transações imobiliárias para poder estar sob o albergue da isenção do pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital, sob pena de ter que pagar valores acima do que os usualmente devidos na tributação sobre a diferença entre o valor da aquisição de bem imóvel e de sua posterior comercialização.
De resto, assenta-se como medida de extrema eficácia financeira no momento de aderir à isenção, repercutindo inclusive em estratégias voltadas ao planejamento sucessório, organização dos bens da família e do fomento à formação de reservas econômicas para investimentos interessantes para a consolidação do aumento do patrimônio.
